Gyenge évet zárt a hazai lakásipar, de jók a kilátásai. Végleges adatok még nincsenek, az 2025-ben új építésű átadott lakások száma várhatóan valahol 11 és 12 ezer darab között alakul, de 2026-ban ez az érték akár meg is duplázódhat. Bár sokan aggódtak emiatt, építőanyagból nincs, és nem is lesz hiány, az építőanyag árak pedig 2 éve nem emelkednek, és jövőre sem várható infláció feletti drágulás.

Nem talált magára a hazai építőipar az óévben. Októberi adatok szerint a szektor kibocsátása … százalékkal elmaradt az ugyancsak nem fényes 2024-es termeléstől. A piacról nagyon hiányoznak az állami és a vállalati beruházásokhoz köthető megrendelések, és nem teljesített jól a hazai lakásépítés sem. 2025-ben a jelenlegi tudásunk szerint legfeljebb 12 ezer új lakást adtak át, ami az elmúlt 8 évben a legkisebb érték.

Jó hír ugyanakkor, hogy 2026-ban egyértelműen felívelés várható. A kiadott építési engedélyek és megindult nagy társasház fejlesztési projektek alapján okkal feltételezhető, hogy az újévben a megkezdett lakáscélú beruházások száma elérheti a 25 ezret. A szám nem kőbe vésett, de az biztos, hogy a lakásépítéseken dolgozó hazai mikro-, kis és közepes vállalkozásoknak az elmúlt éveknél sokkal több megrendelése lesz.

A változás egyértelműen az Otthon Start hitelhez, és kisebb mértékben a többi már élő állami támogatáshoz köthető, érdemes azonban ezeket a helyükön kezelni, és áttekinteni a hatásukat. Az elmúlt két év e tekintetben több fontos tanulsággal szolgál.

A legfontosabb talán az, hogy az állami támogatások is csak akkor fejtenek ki érdemi hatást, ha bevezetésük magas, vagy javuló lakossági bizalmi indexekkel társulnak. A már 2024-ben is elérhető állami támogatások (pl. Otthonfelújítási Program, Vidéki Otthonfelújítási Támogatás) mérsékelt sikereket hoztak, és javarészt azért nem váltották be a szektor hozzájuk fűzött reményeit, mert az igénybe vételüket nem támogatta lakosság jövőbe vetett hite: túl közel volt még a 2022-23-as nagy infláció, és az ahhoz kapcsolódó magas kamatszint emléke.

Ezzel el is jutottunk a másik fontos tanulsághoz, a kamatok értékeléséhez. A építőiparban eddig konszenzus uralkodott arról, hogy a lakásépítések valahol az 5 százalék körüli lakáshitel kamat alatt pörögnek fel, ez a lemagasabb még éppen elfogadható szint a hitelfelvevők számára. Az elmúlt két év arról tanúskodik, hogy ezt a konszenzust lejjebb kell szállítani, a hitelfelvételi kedv ennél alacsonyabb szinten, feltehetőleg inkább 3 százalék körül kezd el érdemben javulni, ennek is köszönhető az Otthon Start program sikeres nyitánya.

Az állam számára fontos tanulság, hogy a túlságosan sok adminisztrációval és korlátozással körülbástyázott kedvezmények hatásfoka is korlátozott marad. A 2024-ben indult, és máig igénybe vehető energiahatékonysági beruházási támogatástól például sokkal többet várt a szakma, sokan tartottak a keret gyors kimerülésétől, ám ez nem következett be. Az Újház Zrt. pályázati tanácsadói sokat tudnak mesélni arról, hogy ennek oka jórészt a szükséges adminisztráció eredménye, hiszen a támogatásért az 5+5 millió forintra emelt vissza nem térítendő támogatás, illetve kedvezményes hitelkeret ellenére sem állnak tömött sorok a pályázatot támogató munkatársaknál.

Hasonlóképpen elmondható, hogy bár a vidéki otthonfejlesztési támogatás felhasználási lehetőségei kifejezetten széles felújítási lehetőséget kínálnak, ám az 5000 ezer főben meghúzott településméret küszöbérték nagyon erős szűrőként viselkedik, és a vártnál erőteljesebb felső korlátot szab az igénybe vevők számának is. A szakma általános véleménye, ha ezt a korlátot 25 ezer főre emelnék, és az így a vidéki kisvárosokban is elérhető lenne, az nagyon meg tudná pörgetni a felújítási piacot.

Ugyancsak fontos tanulság, hogy az építőanyag piac ma már korántsem olyan rugalmatlan, mint amilyennek 2022-ben a orosz-ukrán háború kitörése után bizonyult, az árak akkori kilengése egyszeri jelenség volt. Az építőanyagipar és -kereskedelem ma már sokkal jobban felkészült a keresleti ingadozásokra, a kapacitáskihasználtság messze van a csúcsoktól, így az előttünk álló felívelés sem jár majd érdemi áremelkedésekkel, hiszen van elegendő elérhető jó minőségű építőanyag.

A már működő támogatási formák legsikeresebbike kétségtelenül az Energiahatékonysági Kötelezettségi Rendszer keretében elvégzett felújítási típusok. A leginkább ingyenes padlásfödém szigetelésben, illetve rendkívül kedvező homlokzati szigetelésben testet öltő program segítségével 2025-ben nagyságrendileg 50 ezer családi ház energiahatékonysági szintjét sikerült számottevően növelni, és a következő két évben további 100-150 ezer ingatlannál sikerülhet komoly előrelépést elérni. Ez már számottevő kereslet növekedést eredményezett – elsősorban a szálas – hőszigetelő anyagok piacán, de ez is legfeljebb a szállítási határidők növekedésben érhető tetten, az árakban csak mérsékelt áremelkedés volt tapasztalható, a néhány hónappal korábbi árszintekhez képest.

Az építőanyag árak két éve lényegében változatlanok, 2025-ben a 10 százalék körüli árbevétel növekedés mellett sem emelkedtek, holott költség oldalon meglehetősen nagy nyomás nehezedett a szektorra. A bérek, az útdíjak, az üzemanyag költségek és más terhek is alaposan emelkedtek, de ezekből az éles verseny miatt a vásárlók gyakorlatilag semmit nem érzékeltek. A különbözetet az építőanyag gyártók és a kereskedő cégek eredményessége nyelte el: 2024-ben az építőanyag kereskedelemben az árbevétel arányos eredmény 4 százalék körül alakult, arra lehet számítani, hogy ez az érték 2025-ben tovább csökken, vagyis eltűnt a nyereség a szektorból.

Ez nyilvánvalóan nem fenntartható állapot, ilyen eredményesség mellett nem jut forrás az építőanyag gyártóknak és kereskedőknek a hatékonyságot javító beruházásokra, vagyis az áraknak legalább az újabb terhekkel együtt emelkedniük kell. Ez azt jelenti, hogy az építőanyag piacon az árak várhatóan az inflációhoz hasonló ütemben növekedhetnek, ennél nagyobb drágulás azonban az éles verseny miatt nem várható, hiányjelenségek pedig még a lakásépítések felfutása ellenére sem prognosztizálható.

A lakáshitelezési adatokból és a 2025-ös építőanyag forgalmi adatokból az rajzolódik ki, hogy az építőanyag forgalmon belül 2026-ban a lakásépítésekhez szükséges anyagok forgalma felzárkózik a felújításkor használt anyagokéhoz. 2025-ben ez utóbbiak (nyílászárók szaniterek, szigetelőanyagok) forgalom bővülése láthatóan meghaladta az átalagos 10 százalékos növekedési ütemet, 2026-ban ehhez felzárkózhatnak a falazóanyagok, a tetőfedőanyagok és más újlakás építésben használt termékek.

Az Otthon Start hitel eredményeként 2025 utolsó negyedévében látványosan megugrott a lakáshitelezés Magyarországon. A 2025-ös építési adatokon ez még nem látszik, látható eredmények inkább 2026 tavaszán jelennek meg. 2026-ban akár 25 ezer új lakás építése is megkezdődhet, és nagyon sok lakás, illetve lakóépület újulhat meg, illetve javulhat az energiahatékonysági besorolása. Mindez érzékelhető felfutást hozhat az lakásiparban foglalkoztatott kis és közepes vállalkozások számára, számottevő építőanyagár emelkedéssel azonban nem kell számolni.